뉴스에서 자주 등장하는 '전세사기'는 사실 그저 강 건너 불구경만 할 수 없는 일입니다. 집을 소유하기 전, 누구나 빈번하게 겪어야 하기에, 그저 남일이 되지 않습니다. 게다가 전세사기는 한번 당하고 나면, 아무리 범인이 잡힌다고 하더라도 원금을 돌려받을 수 없는 경우가 많아 당하지 않는 것이 제일 먼저라고도 합니다.
또 전세 계약은 수천만 원에서 수억 원의 피해를 입기 때문에, 삶이 완전히 파괴된다고 해도 과언이 아닙니다. 특히 최근에는 '깡통전세', '허위 임대인' 등의 수법이 점점 교묘해지고 있어 어느 때보다 각별한 주의가 필요합니다. 그래서 세입자로서 전세 계약 전에 반드시 확인해야 할 핵심 항목들을 한 번씩 짚어보고, 실제 피해를 예방하는 데 큰 도움이 되시길 바라봅니다.
◼︎등기부등본 확인은 기본 중의 기본입니다
전세 계약을 앞두고 가장 먼저 해야 할 일은 해당 주택의 등기부등본을 확인하는 것입니다. 등기부등본을 꼼꼼하게 살펴보면 현재 소유자가 누구인지, 근저당이나 가압류 같은 권리가 설정되어 있는지 알 수 있습니다.
만약 선순위 채권의 금액이 전세보증금보다 높다면, 경매 시 보증금을 전혀 돌려받지 못할 수도 있다는 점도 꼭 기억해두세요. 특히 등기부등본은 계약 당일 혹은 직전에 다시 발급받아, 최신 버전으로 확인하는 것이 매우 중요합니다.
◼︎임대인의 신분과 소유자 명의 일치 여부 체크
등기부등본상 소유자와 실제 계약을 진행하는 임대인이 동일한지 반드시 확인해야 합니다. 이는 필수사항입니다. 만약 임대인이 '대리인'이라고 주장한다면, 위임장, 인감증명서, 신분증 사본 등 정식 위임 서류를 요구해야 하며, 서류 내용이 일치하는지도 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
이런 확인 절차 없이 계약을 진행할 경우, 나중에 진짜 소유자와의 권리 분쟁이 발생할 수 있습니다.
또 임대인이 1명이 아니라 공동 소유일 경우, 소유자 모두와 계약이 이루어져야 한다는 것도 꼭 기억해 두세요. 임대인의 채무상황도 중요한 부분이니, 법원 등기소에서 가압류 혹은 채권 압류에 관해서도 확인해야 합니다.
◼︎전세보증보험 가입 가능 여부를 체크하세요
전세보증보험은 보증금을 돌려받지 못할 위험을 줄여주는 중요한 안전장치입니다. HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증 등의 기관에서 제공하며, 보험에 가입할 수 있는 집인지 사전에 확인하는 것이 좋습니다.
가입 자체가 불가능하다고 하면 그 사유가 무엇인지 반드시 설명을 요구해야 하며, 보증보험이 안 되는 집은 되도록 피하는 것이 안전합니다.
이때 온라인 플랫폼 HUG의 안심전세 포털을 추천합니다. 이 포털은 전세 계약 전에 매물의 위험도를 미리 확인할 수 있는 ‘전세사기 위험 경보 서비스’를 제공합니다.
또 전입 예정 주소를 입력하면 해당 주택이 전세보증금 반환 보증에 가입 가능한지, 또 어떤 권리 관계가 얽혀 있는지를 사전에 점검할 수 있습니다. 추가로 전세사기 피해 사례, 보증 상품 종류, 가입 방법 등에 대한 정보도 잘 정리되어 있어, 전세 계약을 처음 진행하는 사람들에게도 유용한 정보창고가 됩니다.
계약 전 반드시 이 플랫폼에서 확인을 거치고, 보증보험 가입 여부를 체크한 뒤 계약을 진행하면 전세사기로부터 훨씬 더 안전해질 수 있습니다.
◼︎확정일자와 전입신고는 입주 당일 처리
확정일자와 전입신고는 임차인이 보증금을 보호받을 수 있는 가장 기본적인 법적 절차입니다. 이 두 가지를 빠르게 완료해야만 경매나 공매 시 보증금에 대해 우선변제를 받을 수 있습니다.
가급적 입주 당일에 바로 주민센터나 행정복지센터를 방문해 확정일자를 받고, 전입신고도 함께 진행하는 것을 추천합니다. 하루만 늦어도 우선순위가 밀릴 수 있으므로 반드시 기억해야 할 사항입니다.
◼︎시세보다 지나치게 저렴한 전세, 금물
전세가 시세보다 지나치게 낮은 매물은 전세사기의 가능성이 매우 높습니다. 부족한 예산에 마음이 혹 할 수도 있지만, 실제로 깡통전세 피해자들 중 많은 사람들이 ‘저렴한 가격’에 이끌려 계약한 경우라고 합니다.
따라서 네이버 부동산, 직방, 국토부 실거래가 조회 등을 통해 주변 시세를 반드시 확인하고, 가격 차이가 크다면 그 이유를 명확히 확인해봐야 합니다. ‘급매’, ‘사정상 저렴하게’ 같은 단어는 위험신호일 수 있음을 꼭 명심하세요.
◼︎중개업소의 등록 여부와 공제 가입 상태 확인
계약을 진행하는 부동산 중개업소가 국토부에 등록된 정식 공인중개사인지, 또 중개사협회 공제에 가입되어 있는지도 확인해야 합니다. 알려진 전세사기 수법으로 공인중개사가 관여하는 경우도 많다고 합니다.
공제에 가입된 중개사무소는 문제가 발생했을 경우 일정 금액의 손해배상 청구가 가능하므로, 계약 전 중개사의 등록번호와 공제 여부를 반드시 확인해 믿을 수 있는 사람을 선택하는 것이 안전합니다.
◼︎계약금과 잔금, 집주인 명의 계좌로만 송금
계약서 작성 후 금전 거래를 할 때는, 반드시 등기부등본상의 집주인 명의 계좌로 입금해야 합니다. 간혹 제3자 명의의 계좌를 제시하거나, 중개인을 통해 송금을 유도하는 경우가 있는데 이는 전형적인 사기 수법일 수 있습니다. 이와 더불어 계좌 명의와 입금 내역은 캡처하거나 출력해, 기록으로 남겨 두는 것을 추천합니다.
이 체크리스트는 단순한 참고용이 아니라, 실제 계약 과정에서 반드시 실행해야 할 ‘안전 매뉴얼’입니다. 체크리스트를 계약 당일 출력해서 직접 하나하나 확인하며 계약을 진행한다면, 불안한 전세 시장에서도 훨씬 더 안전하게 보증금을 지킬 수 있습니다.
우리나라에만 있는 독특한 임대 방식인 전세 제도는 무주택자들에겐 주거에 대한 안정성을 주는 장점도 있지만, 부동산 투기 혹은 사기 등에 이용되는 단점도 있습니다. 따라서 세입자가 한번 더 단속하고 조심하는 것이 최우선입니다. 예방을 위해 꼼꼼하게 점검하신 후, 편안한 주거 라이프가 되셨으면 좋겠습니다.
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